Предписание о приведении в прежнее состояние самовольно перепланированного помещения должен выдавать лишь орган, который согласовывает перепланировки, и лишь в адрес собственника или нанимателя указанного помещения. Правовая позиция применена в рамках дела, которое дважды добиралось до Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ (Определение Верховного Суда РФ от 22 сентября 2020 г. № 307-ЭС19-13837).
Неравнодушные к общему имуществу МКД жители были недовольны тем, что другие – тоже неравнодушные к общему имуществу соседи – захватили части общих коридоров, установив отсекающие двери, и фактически присоединили получившиеся тамбуры к своим квартирам. Этот факт расценили как плохую работу УК, нарушение ею лицензионных требований, о чем и нажаловались в орган жилнадзора.
ОГЖН провел по обращению проверку и убедился, что все так и есть:
- допущено переоборудование нежилых помещений МКД, а именно, общих коридоров (лифтовых холлов) со 2-го по 9-й этаж лестничной клетки № 3 без соответствующих решений в установленном порядке – установлены металлические двери (решетки), отсекающие квартиры,
- таким образом, увеличена площадь жилых квартир за счет общего имущества МКД, при том что ОСС об уменьшении общего имущества не проводился,
- следовательно, нарушены ст. 36, ст. 40 Жилищного кодекса, а также пункт 1.7.1 Правил № 170,
- поскольку нарушения эти касаются содержания общего имущества, а содержит его именно УК по договору с собственниками, то она, во-первых, виновна в этом нарушении, а во-вторых, ей его и расхлебывать.
По итогам проверки УК получила предписание с формулировкой "устранить нарушение".
УК сочла, что, согласно предписанию, ей нужно будет ввязываться в судебные тяжбы с жителями о демонтаже дверей и решеток, что не входило в ее планы, – и вместо того оспорила в суде предписание органа ГЖН.
Поначалу суды отказывались признавать предписание незаконным, поскольку на УК не возложена обязанность по обращению с исковыми заявлениями в суд, а предписано устранить нарушения в рамках имеющихся у нее прав. Однако суд округа вернул на пересмотр (это и "засилил" ВС РФ летом прошлого года), упомянув о том, что УК, возможно, является ненадлежащим адресатом предписания, а сам этот документ нужно оценить на предмет того, что же конкретно он требует от УК.
На втором "круге" рассмотрения дела все судебные инстанции единодушно согласились с УК, отметив следующее:
- в силу ст. 29 ЖК РФ несогласованные переустройство /перепланировка помещения в МКД являются самовольными (ч. 1), а обязанность привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленными органом, осуществляющим согласование, возложена на лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме (ч. 2, ч. 3);
- по иску органа, осуществляющего согласование, суд вправе принять решение в отношении собственника помещения в МКД о продаже такого несогласованного помещения с публичных торгов либо о расторжении договора соцнайма – в отношении нанимателя (ч. 5);
- исходя из ч. 1, ч. 2, ч. 3, ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, а также правовой позиции, сформулированной в п.11 Обзора судебной практики ВС РФ 4 (2018), утв. Президиумом ВС РФ 26 декабря 2018 года, предписание о приведении самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения в прежнее состояние должно выдаваться, во-первых, собственнику или нанимателю указанного помещения, а во-вторых, предписание должно выдаваться органом, осуществляющим согласование,
- УК не является ни собственником, ни нанимателем переустроенных помещений,
- а орган ГЖН не наделен полномочиями по согласованию перепланировок (согласно местному законодательству, такие полномочия возложены на администрации районов города);
- со своей стороны, УК предпринимала попытки пресечь нарушения, отправив 32 уведомления с просьбой представить разрешительную документацию на произведенную перепланировку либо произвести демонтаж самовольных перегородок;
- следовательно, предписание не является законным и обоснованным, а требования УК подлежат удовлетворению.
Верховный Суд РФ поставил точку в деле, отказав органу ГЖН в его пересмотре.
Отметим, однако, что суды обратили внимание на то, что УК пыталась – чем могла – противостоять нарушениям. Таким образом, они косвенно признали целесообразность такого воспитательного воздействия на владельцев несогласованных тамбуров.